REIT比拼:香港置富 VS 新加坡CapitaMall

admin 2周前 (02-09) 财经 2 0

不少股息投资者都钟情房托(REITs),尤其香港房地产增值能力强,物业的估值与租金收入同步增长,投资者就可以「财息兼收」。不过,近半年来的社会活动重挫本地零售及餐饮业,影响恐怕会波及零售商场,是以多档本地REITs的表现持续受压。相不少散户亦从今次的政治事件上了投资的宝贵一课──分散投资。本文推荐的一只新加坡REIT CapitaMall Trust(SGX:C38U)在定位上就与本地热门REIT──置富(SEHK:778)非常相似,绝对值得留意。

同为零售商场信托

CapitaLand Mall Trust(SGX:C38U),或称「CapitaMall」,是新加坡规模最大的房产信托之一。目前,信托组合拥有15个位于新加坡的零售商场,如「Bugis+」、「Bugis Junction」、「Raffles City Singapore」等。CapitaMall的大多数商场都位于铁路网络的交换站,尽享地理优势。

CapitaMall 物业分布


由 The Motley Fool 提供

来源:CapitaLand Mall Trust

至于置富信托(REIT),物业组合就有16个商场。商场的地理优势未必比得上CapitaMall的核心地段商场,但置富的大部分商场都被民居包围,例如位于沙田第一城的「置富第一城」,及邻近嘉湖山庄的「+WOO」。

领展收购澳洲悉尼物业 剖析前景启示

领展 (SEHK:823)宣布以6.83亿澳元(约36.49亿港元)购入位于澳洲悉尼市中心的甲级写字楼100 Market Street。近年港人热衷海外置业,领展此举,市场反应大致正面。投资要放眼全球这个道理人人都知道,而领展这一买,对公司前景藏有甚么启示? 领展从2015年起已投资香港以外物业 由于领展的「出身」是香港公共房屋政策的一部份,不少人至今仍未能完全接受领展百分百商业模式的操作,这实在是无可厚非;所以领展今次跨出海外,容易惹来「是否看淡香港市场」的疑惑。 领展在2015年首次购入内地物业,如今再投资澳洲市场,是领展令资产更多元化的策略一部份。根据领展透露,集团计划香港物业占整体资产70%至75%比重,内地物业20%或以下,海外物业10%或以下。而海外物业的投资目标除了澳洲,还有新加坡、日本英国等较成熟的地产市

置富物业分布


由 The Motley Fool 提供

来源:置富产业信托

置富防守力较强

CapitaMall的商场大多坐落于新加坡核心消费区,如上所述的「Bugis+」及「Bugis Junction」就位于新加坡消费旺区,更可以受惠于邻近Bugis地铁中转站所带动的人流。CapitaMall亦有定位相对高端的商场,例如位于新加坡核心商业地段的「Raffles City Singapore」。 置富信托旗下商场普遍位于住宅区,虽然相关地区未必是大众消费旺区,亦非旅客的购物热点,但却可以受惠于区内居民的日常消费需求。

论租金收入来源, 置富就有50%源于餐饮业,其次就是占比近15%的服务及教育,这些商户就可以受惠于邻近住宅社区的稳定消费群,变相加强信托的收入稳定性。CapitaMall的租金收入来源就较多元,主要来自餐饮(31%)、时装(12%)、及化妆保健(12%)。虽然信托可从中高端时装及化妆品的零售商户上收取更高的租金,但此类非必需品的需求却有较高周期性。

简短地说,CapitaMall的组合定位主打中高端消费,而置富信托就偏向低中端。前者的议租力较吸引,后者的防守力较强,始终日常消费的周期性远较非必要性消费低。

置富分派增长更吸引

CapitaMall的组合定位较置富高端,其估值及租金收入增长理应更强劲,但过去十年间,置富的年度分派录得了5.4%的复式增长,但CapitaMall就只有2.7%。从两只信托的历史分派增长来看,似乎置富主力开拓商场所属社区的消费需求的方向更能有效为组合带来收入增长。

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